很多人问猫哥，最近房贷利率要重新选择，要么固定利率，要么LPR+固定点差的浮动利率，一次定终生，到底怎么办呢?
这个问题其实挺简单，不少人为此犯愁，估计有个错觉，好像选对了能少交几十万房贷，选错了要多交几十万…….真的想多了。
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LPR这几个字母有点唬人，所以有些人死活搞不明白。这个猫哥普及过《钱的流向彻底变了，房价越来越凉?》
简单说就是，钱的价格怎么定?以前是央妈说了算，现在……也是。
但是方式有变化，以前的定价很长时间才变一次，现在央妈找了一堆机构说，你们离市场近，建议下该怎么定价合适吧。
于是大家各自报价，然后央妈去掉最高和最低的，算个平均数，这就是最近市场上钱的价格了，也就是利率新锚，很市场化。
有人说，现在疫情期间，有些公司贷款利息都一点几了，我也想按这个水平还房贷，靠谱吗?想得美!
新政策下，参考的是5年期的LPR价格，LPR月月变，但你指望不上，房贷的锚，一年只能调一回。
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以前的房贷很简单，除了固定利率，基本就是跟着基准利率浮动，差别是买房时候的条款，有人利率7折，有人上浮30%，房贷能差出好几个点。
所以总体来说，你的成本，在买房时候就决定了!锚怎么换，对你的购房总成本影响不大!
那LPR+固定点差怎么算呢?总共两步：
● 用你的房贷合同约定利率，减去4.8%(去年12月的五年期贷款利率)，得到一个数字，这个就是固定点差，以后就不变了。
● LPR+固定点差，就是你的房贷利率了，LPR每年重新定价一次，你的利率也就跟着变了。
举个例子吧：
比如你的房贷打九折，基准利率4.9%，那4.9%x0.9=4.41%，这个就是你的约定利率，然后减4.8%，得到-0.39%，这个就是你的固定点差，一辈子不变。
同理，如果你的房贷利率是上浮10%，那你的固定点差就是4.9%x1.1-4.8%=0.59%。
点差有正有负，很好计算。
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原理清楚了，做选择之前，咱们还应该先明确几个基础概念：
● 这个调整的初衷不是给房奴减负!你希望房贷立减10%，那是自己加戏;
● 这个也不能有大幅上涨，否则老百姓受不了;
● 所以，这个切换就需要平稳、安全，波动越小越好。
● 但是吧，这个事银行都挺高兴。
品品!你细品!
先说一个原因吧，今年的原则是保持不变，之前的基准利率4.9%，去年年底是4.8%，本来可以少交点，但这个利好现在享受不了了，有人算过，大概有280亿的规模。
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现在回到正题上，怎么选择?
这个别靠感觉，推算一下利率变化后的房贷变化，就能看出你所面临的情形究竟是什么，也更容易做出选择。
不过算这个账，会哭的，为啥这么说?因为我算了……
过程跟大家说下，不感兴趣可略过直接看结论。
按现行利率4.9%，咱们先假定有四个人，贷款利息各不相同，为了省事，咱们固定点差就直接用百分数，就不换算BP了：
甲：房贷7折，固定点差-1.37%
乙：房贷9折，固定点差-0.39%
丙：房贷上浮10%，固定点差0.59%
丁：房贷上浮30%，固定点差1.57%
我们假定基准利率有升有降，表格第一行是老政策的结果，第二行是按照新锚调整后的结果。
看着眼晕?没关系，账本不用细看，从旧锚切换到新锚，表中红色部分，用户占便宜，至少不吃亏;没标颜色的部分，银行占便宜。
结论就是两句话，对用户来说：
● 如果基准利率在4.57%-5.24%这个区域时，新锚会比旧锚更贵;
● 如果基准利率超出这些范围，低于4.57%或者高于5.24%，新锚会让一部分人受益，具体是谁，跟你的房贷利率有关。
所以，你知道银行为什么开心了吧?你也清楚自己所面临的情形了吧?
切换之后，同等条件下你的房贷大概率会比以前贵一点点，所幸幅度很小，房贷是比较民生的产品，波动不会很大，在房价面前，这点小变化都是浮云。
有人说，那选择固定利率不就好了?最近利率下降的趋势比较明显，这么做短期看好像也不太明智。
所以，具体怎么选呢?
浮动利率短期看起来更好一些，长期看，不知道。
固定利率短期看起来会多花一些钱，长期看，不知道。
那不如省点是点选择浮动利率吧，毕竟，自己凭本事贷的款，含泪也要还完。
